Kısa özet: Hisseli bir taşınmazda (miras kalan ev, arsa, tarla) paydaşlar anlaşamıyorsa, herhangi bir paydaş ortaklığın giderilmesi davası açarak ortaklığa son verebilir. Dava, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır ve tüm paydaşlar davaya dâhil edilir. Mahkeme önce taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğine bakar; bölünemiyorsa açık artırma ile satışa karar verir ve bedel pay oranlarına göre dağıtılır.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?
Ortaklığın giderilmesi davası (eski adıyla izale-i şuyu), paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir malın paydaşları arasındaki ortaklığa son vererek malın ya fiilen bölünmesini ya da satılarak bedelinin paylaştırılmasını sağlayan davadır. Türk Medeni Kanunu m.698-699'da düzenlenir. Uygulamada en çok, mirasçılar arasında paylaşılamayan evler, arsalar ve tarlalar ile ortak alınan ancak sonradan anlaşmazlık çıkan gayrimenkuller için açılır. Taşınırlar (araç, şirket hissesi vb.) için de açılabilir.
Kimler Dava Açabilir?
Paylı mülkiyette her paydaş, elbirliği mülkiyetinde (miras ortaklığı) her mirasçı ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Pay oranı önemli değildir; %1 paya sahip bir ortak dahi davayı açabilir. Davada tüm paydaşlar zorunlu olarak taraf gösterilir; bir paydaş dava dışı bırakılırsa mahkeme davayı esastan inceleyemez. Paydaşlardan biri vefat etmişse mirasçılarının belirlenmesi ve davaya dâhil edilmesi gerekir.
Dava açılamayan haller: Paydaşlar, ortaklığı en fazla on yıl süreyle sürdürme konusunda sözleşme yapmışsa; paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması nedeniyle paylı mülkiyeti sona erdirmek uygun düşmüyorsa; kat mülkiyetinde ortak alanlar için; uygun olmayan zamanda (örneğin hasat dönemindeki tarla) dava açılamaz veya ertelenebilir. Ayrıca aile konutu şerhi bulunan taşınmazda eşin rızası aranır.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Görevli mahkeme dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir; birden fazla taşınmaz farklı yerlerdeyse herhangi birinin bulunduğu yerde dava açılabilir. Bu yetki kuralı kesindir, sözleşmeyle değiştirilemez.
Dava Süreci Adım Adım
- Tapu kaydı ve mirasçılık belgesi alınır. Elbirliği mülkiyetinde (intikal yapılmamış miras) önce mirasçılık belgesi çıkarılır; mahkeme, intikal işlemini de yargılama sırasında yaptırabilir.
- Dava dilekçesi ve harç. Ortaklığın giderilmesi davası maktu harca tabidir; taşınmazın değerine göre nispi harç ödenmez. Tebligat masrafı paydaş sayısına göre artar.
- Tebligat ve taraf teşkili. Tüm paydaşlara tebligat yapılır. Adresi bilinmeyen paydaşlar için ilanen tebligat gerekir; bu aşama süreci en çok uzatan etkendir.
- Keşif ve bilirkişi incelemesi. Mahkeme taşınmazın başında keşif yapar; bilirkişi aynen bölünüp bölünemeyeceğini ve değerini raporlar. Taşınmaz üzerinde bir paydaşın yaptığı bina, ağaç gibi muhdesat varsa bunun aidiyeti ve değeri de belirlenir.
- Karar. Aynen taksim mümkünse taksime, değilse satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilir.
- Satış aşaması. Karar kesinleştikten sonra dosya satış memurluğuna gönderilir; kıymet takdiri yapılır ve açık artırma ilanı çıkarılır.
Aynen Taksim mi, Satış mı?
| Aynen Taksim | Satış Yoluyla Paylaşım | |
|---|---|---|
| Ne zaman uygulanır? | Taşınmaz değer kaybı olmadan paylara bölünebiliyorsa (büyük arsa, birden fazla bağımsız bölüm) | Bölünme mümkün değilse veya önemli değer kaybına yol açacaksa (tek daire, küçük parsel) |
| Kim talep eder? | Bir paydaşın talebi yeterlidir; mahkeme öncelikle bunu inceler | Aynen taksim mümkün değilse mahkeme resen karar verir |
| Sonuç | Her paydaş kendi bağımsız parselini/bölümünü tapuda alır; pay farkları ivazla denkleştirilir | Açık artırma ile satış; bedel pay oranlarına göre dağıtılır |
| İmar engeli | İmar Kanunu ve belediye onayı gerekir; asgari parsel büyüklüğü şartı aranır | Yok |
Satış Nasıl Yapılır? İhale Süreci
Satış, sulh hukuk mahkemesi satış memurluğu tarafından İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre açık artırma ile yapılır. Kural olarak ihale herkese açıktır; paydaşlar da ihaleye katılıp taşınmazı alabilir. Tüm paydaşlar oybirliğiyle kabul ederse satış yalnızca paydaşlar arasında yapılabilir; bu, taşınmazın aile dışına çıkmasını önlemek isteyenler için önemli bir seçenektir.
İlk artırmada kıymet takdirinin %50'sinin üzerinde teklif gelmezse ikinci artırmaya geçilir. İhale bedelinden satış masrafları, KDV, damga vergisi ve tapu harcı düşüldükten sonra kalan tutar paydaşlara pay oranında dağıtılır. Muhdesat sahibine, muhdesatın değerinin ihale bedeline oranı ölçüsünde ek pay verilir.
Dava Masrafları ve Vekalet Ücreti
Ortaklığın giderilmesi davası "iki taraflı" bir davadır; kazanan-kaybeden ayrımı yoktur. Bu nedenle yargılama giderleri ve avukatlık ücreti, davayı kim açmış olursa olsun tüm paydaşlara pay oranlarına göre yüklenir. Başlıca kalemler: maktu başvuru ve karar harcı, tebligat giderleri, keşif ve bilirkişi ücreti, satış aşamasında ilan ve tellaliye giderleri ile tapu harcı. Masraflar ihale bedelinden düşüldüğü için paydaşların cebinden ek ödeme yapması genellikle gerekmez.
Dava Açmadan Önce Alternatifler
- Rızai taksim: Tüm paydaşlar noter veya tapuda anlaşarak taşınmazı bölüşebilir; en hızlı ve ucuz yoldur.
- Pay satışı: Paydaş kendi payını üçüncü kişiye satabilir; diğer paydaşların önalım (şufa) hakkı bulunduğunu unutmayın.
- Paydaşlar arası satın alma: Bir paydaş diğerlerinin payını bilirkişi değeri üzerinden satın alabilir.
- Arabuluculuk: Zorunlu olmasa da miras ve paylaşım uyuşmazlıkları arabuluculuğa uygundur; anlaşma belgesi mahkeme kararı gücündedir.
Sıkça Sorulan Sorular
Ortaklığın giderilmesi davası ne kadar sürer?
Paydaş sayısı ve tebligat durumuna bağlı olarak ilk derece yargılaması genellikle 1-2 yıl, ardından satış süreci birkaç ay sürer. Anlaşmalı dosyalarda süre çok daha kısadır.
Miras kalan evi bir kardeş satmak istemiyor, ne yapabilirim?
Diğer kardeşlerin rızası gerekmez. Tek başınıza ortaklığın giderilmesi davası açarak evin satışını ve bedelin paylaşımını sağlayabilirsiniz.
Evde oturan paydaşa kira istenebilir mi?
Evet. Taşınmazı tek başına kullanan paydaştan, diğer paydaşlar ihtarname çektikten sonraki dönem için ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talep edilebilir. Bu ayrı bir dava konusudur.
Hisseli taşınmazınızda paydaşlarla anlaşamıyor musunuz? Dava öncesi rızai taksim ihtimalini ve dava stratejisini birlikte değerlendirelim. Bakırköy'deki ofisimizden görüşme talep edin veya Gayrimenkul Hukuku hizmetlerimizi inceleyin.
İlgili yazılar: Miras Nasıl Paylaşılır? · Miras Hukuku
Av. Kasım Ergün — Avrasya Hukuk Bürosu kurucusu. İstanbul Bakırköy'de aile, iş, ceza, gayrimenkul ve icra hukuku alanlarında avukatlık yapmaktadır. Ekibimiz
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Mevzuat ve içtihatlar değişebilir; somut olayınız için bir avukata danışınız.
