Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracı ile ev sahibinin hak ve yükümlülükleri Türk Borçlar Kanunu ile düzenlenir. Kira ilişkisinde en çok tartışılan konular kira artış oranı, tahliye ve depozitodur. Bu rehberde tarafların haklarını, güncel kurallarla birlikte kapsamlı biçimde ele alıyoruz.
Kira artışı ne kadar olabilir?
Konut kiralarında yıllık kira artışı, bir önceki kira yılındaki on iki aylık TÜFE ortalamasını geçemez. Sözleşmede daha yüksek bir oran ya da dövize/altına endeksleme yazılmış olsa bile, tüketiciyi koruyan bu üst sınır uygulanır. Ev sahibi, artışı ancak bu sınır içinde talep edebilir; kiracı fazlasını ödemek zorunda değildir.
Kira ilişkisi beş yıldan uzun sürmüşse, taraflardan biri kira tespit davası açarak bedelin güncellenmesini isteyebilir. Bu davada hâkim; TÜFE oranını, taşınmazın durumunu ve emsal kira bedellerini hakkaniyetle değerlendirerek yeni bedeli belirler.
Ev sahibi kiracıyı hangi hâllerde çıkarabilir?
Ev sahibi, kiracıyı keyfî olarak veya sırf "daha yüksek kira almak" için çıkaramaz. Kanunda sayılan tahliye sebepleri sınırlıdır:
- Gereksinim (ihtiyaç) nedeniyle tahliye: Ev sahibinin kendisinin, eşinin, altsoyu-üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da iş yeri ihtiyacı varsa, süre sonunda dava açılabilir. İhtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır.
- Yeniden inşa veya esaslı onarım: Taşınmazın yeniden inşası veya oturmayı imkânsız kılan kapsamlı tadilat gerekiyorsa tahliye istenebilir.
- Yazılı tahliye taahhüdü: Kiracı, taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağına dair yazılı taahhüt vermişse, bu tarihe uyulmadığında icra veya dava yoluna gidilebilir.
- İki haklı ihtar: Kiracı bir kira yılı içinde iki kez kirayı zamanında ödemez ve yazılı ihtar alırsa, kira yılı sonunda tahliyesi istenebilir.
- Kira bedelinin ödenmemesi (temerrüt): Kirayı ödemeyen kiracıya süre verilir; süre içinde ödenmezse sözleşme feshedilerek tahliye talep edilebilir.
- Yeni malikin ihtiyacı: Taşınmazı satın alan yeni malik, ihtiyacını belirli süreler içinde bildirerek tahliye isteyebilir.
Önemli: Tahliye çoğu hâlde otomatik değildir; ev sahibinin usulüne uygun ihtar çekmesi ve gerektiğinde dava açması gerekir.
On yıllık uzama süresi kuralı
Belirli süreli kira sözleşmeleri, süre bitse de kendiliğinden uzar. Kiracı, sözleşme süresi ve uzama yıllarıyla birlikte on yıl boyunca oturduysa, ev sahibi bu on yıllık uzama süresinin sonunda, en az üç ay önceden bildirimde bulunmak kaydıyla sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir.
Depozito (güvence bedeli)
Ev sahibi depozito isteyebilir; ancak bu bedel en fazla üç aylık kira tutarında olabilir. Para olarak alınan depozito, kiracı adına bir bankada vadeli hesapta tutulmalı ve kira ilişkisi sona erip taşınmaz sözleşmeye uygun teslim edildiğinde iade edilmelidir. Ev sahibi, gerçek bir zarar olmadan depozitoyu alıkoyamaz; kesinti yapacaksa bunu belgelemelidir.
Kiracının yükümlülükleri
- Kirayı zamanında ve tam ödemek,
- Taşınmazı sözleşmeye ve özenle kullanmak, komşulara saygı göstermek,
- Kendi kusurundan doğan küçük bakım-onarımları üstlenmek,
- Taşınmazdaki ayıpları ve gereken önemli onarımları ev sahibine bildirmek.
Ev sahibinin yükümlülükleri
- Taşınmazı kullanıma elverişli ve ayıpsız teslim etmek,
- Zorunlu ve büyük onarımları (çatı, tesisat, taşıyıcı unsurlar) yapmak,
- Kiracının kullanımını haksız yere engellememek.
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda (tahliye, kira tespiti, depozito iadesi vb.) dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Anlaşma sağlanamazsa dava yoluna gidilir. Sürecin baştan doğru kurgulanması, hem kiracı hem ev sahibi için ciddi zaman ve maliyet tasarrufu sağlar.
Profesyonel hukuki destek
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz; her uyuşmazlık kendine özgü koşullar içerir ve mevzuat zaman içinde değişebilir. Hak kaybı yaşamamak ve sürecinizi doğru yönetmek için Avrasya Hukuk Bürosu'na danışmanızı öneririz. Av. Kasım Ergün ve deneyimli ekibi, dava ve danışmanlık süreçlerinde yanınızda. Bakırköy ofisimizden randevu almak için İletişim sayfamızı ziyaret edebilirsiniz.
