Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsasından belirli payları yükleniciye (müteahhide) devretmeyi, yüklenicinin de bunun karşılığında arsa üzerine bina yaparak kararlaştırılan bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir. Kentsel dönüşüm ve eski yapıların yenilenmesi süreçlerinde en sık karşılaşılan sözleşme tipidir.

Bu sözleşme, bir yandan eser sözleşmesinin, öte yandan taşınmaz satış vaadinin özelliklerini taşır. Bu karma yapı; şekil şartını, tarafların borçlarını ve uyuşmazlık çıktığında uygulanacak kuralları doğrudan belirler. Yıllarca sürebilen bir projede ilk imzalanan metin, ileride doğabilecek hemen her tartışmanın çözüm anahtarıdır.

Sözleşmenin şekli: neden noterde yapılmalı?

Sözleşme, arsa paylarının yükleniciye devri borcunu içerdiğinden taşınmaz satış vaadi niteliğindedir. Bu nedenle geçerli olabilmesi için noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir (TMK m.706, TBK m.237, Noterlik Kanunu m.60 ve m.89). Adi yazılı şekilde ya da yalnızca imzası noterce onaylanmış olarak yapılan sözleşmeler kural olarak geçersiz sayılır.

Yargıtay uygulamasında, şekle aykırı yapılmış olsa da tarafların edimlerini büyük ölçüde yerine getirdiği durumlarda sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmenin dürüstlük kuralına aykırı olabileceği kabul edilmektedir (TMK m.2). Ancak bu istisnaya güvenerek şekilsiz sözleşme yapmak ciddi risk taşır; doğru yol baştan resmi şekle uymaktır.

Sözleşmenin imzalanmasından önce arsa sahibinin; yüklenicinin mali durumunu, daha önce tamamladığı projeleri, taşınmazın imar durumunu ve plan notlarını araştırması yerinde olur. Birden fazla arsa sahibinin bulunduğu parsellerde, tüm maliklerin aynı şartlarla sözleşmeye katılıp katılmadığı da ayrıca kontrol edilmelidir; aksi hâlde proje başlamadan tıkanabilir.

Sözleşmede mutlaka yer alması gereken hükümler

• Arsa sahibine ve yükleniciye kalacak bağımsız bölümlerin kat, cephe, metrekare ve numara bazında açıkça belirlenmesi
• Ruhsat alma, inşaata başlama ve teslim tarihleri ile yapı kullanma izninin kimin tarafından ve ne zaman alınacağı
• Arsa paylarının yükleniciye inşaat seviyesine göre aşamalı olarak devri
• Malzeme ve işçilik niteliğini gösteren teknik şartname
• Gecikme hâlinde ödenecek tazminat veya cezai şart (TBK m.179 vd.)
• Banka teminat mektubu gibi teminatlar, sigorta ve vergi yükümlülüklerinin paylaşımı
• Arsa sahiplerinin kira yardımı ve tahliye takvimi

Tapu devrinin tamamının inşaat başlamadan yapılması, arsa sahibini yüklenicinin mali sorunlarına karşı korumasız bırakır. Aşamalı devir ve yeterli teminat, sözleşme dengesinin temelidir.

Yüklenici işi geciktirirse ne olur?

Teslim tarihi geçtiğinde yüklenici temerrüde düşmüş olur. Arsa sahibi, Türk Borçlar Kanunu m.123 ve devamı uyarınca yükleniciye uygun bir süre verebilir; bu süre içinde de ifa gerçekleşmezse ya ifa ile birlikte gecikme tazminatı isteyebilir ya da sözleşmeden dönebilir. Ayrıca işe zamanında başlanmaması veya işin gidişatından teslim süresinde bitirilemeyeceğinin açıkça anlaşılması hâlinde, teslim tarihini beklemeden sözleşmeden dönme imkânı vardır (TBK m.473).

Gecikme nedeniyle arsa sahibinin mahrum kaldığı kira geliri, uygulamada en sık talep edilen zarar kalemidir. İnşaatın önemli bir kısmı tamamlanmışsa, sözleşmenin geriye etkili olarak ortadan kaldırılması yerine ileriye etkili sona erdirilmesi gündeme gelebilir; bu ayrım, yükleniciye hangi payların bırakılacağını belirlediği için kritik önemdedir.

Ayıplı imalat ve zamanaşımı

Teslim edilen bağımsız bölümlerde projeye, şartnameye veya fen kurallarına aykırılık varsa iş sahibinin eseri gözden geçirip ayıpları uygun süre içinde yükleniciye bildirmesi gerekir (TBK m.474). Ayıp sabit olduğunda iş sahibi; sözleşmeden dönme, bedelden indirim veya aşırı masraf gerektirmiyorsa ücretsiz onarım haklarından birini kullanabilir (TBK m.475). Sonradan ortaya çıkan gizli ayıplar, öğrenilir öğrenilmez bildirilmelidir (TBK m.477).

Taşınmaz yapı eserlerinde ayıptan doğan sorumluluk, teslim tarihinden itibaren beş yıl; yüklenicinin ağır kusuru varsa yirmi yıl geçmekle zamanaşımına uğrar (TBK m.478). Delillerin kaybolmaması için, ayıp fark edildiğinde mahkemeden delil tespiti istenmesi çoğu zaman yerinde bir adımdır.

Yükleniciden daire satın alanların durumu

Yükleniciler, kendilerine düşecek bağımsız bölümleri çoğu zaman inşaat bitmeden üçüncü kişilere satar veya bu bölümlere ilişkin haklarını devreder. Alacağın devri yazılı şekilde yapılmalıdır (TBK m.184). Devralan kişi, yüklenicinin hakkından fazlasını kazanamaz; arsa sahibi, yükleniciye karşı sahip olduğu savunmaları devralana karşı da ileri sürebilir (TBK m.188). Bu nedenle yükleniciden daire alacak kişilerin arsa sahibiyle yapılan sözleşmeyi ve inşaatın seviyesini mutlaka incelemesi gerekir. Tapu devri sorunlarında tapu iptal ve tescil davası gündeme gelebilir.

Satın alma öncesinde yapılacak kontroller genellikle şunlardır: arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılıp yapılmadığı, tapuda hangi payların yükleniciye devredildiği, yapı ruhsatının geçerliliği ve inşaatın fiili ilerleme düzeyi. Bu bilgiler, olası bir uyuşmazlıkta devralanın hangi haklara sahip olduğunu belirler.

Görevli ve yetkili mahkeme

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan davalara kural olarak asliye hukuk mahkemesi bakar; uyuşmazlık her iki taraf için ticari iş niteliğindeyse asliye ticaret mahkemesi görevli olabilir. Tapu iptali ve tescil gibi taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12). Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklar, kira, ortaklığın giderilmesi ve kat mülkiyeti gibi dava şartı arabuluculuk kapsamındaki konular arasında sayılmamaktadır. Ancak uyuşmazlık ticari dava niteliğindeyse ve konusu bir miktar paranın ödenmesine ilişkin alacak veya tazminat talebiyse, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (TTK m.5/A); bu nedenle dava türü önceden netleştirilmelidir.

Büromuzun desteği

Her dosya kendine özgüdür; sözleşmenin yapılış şekli, inşaatın tamamlanma oranı ve tarafların kusur durumu farklı hukuki sonuçlar doğurur, bu nedenle somut durum ayrıca değerlendirilmelidir. Büromuz sözleşme taslağının hazırlanması ve incelenmesi, ihtarname süreci, delil tespiti ile arsa sahibi ve yüklenici arasındaki davaların takibi konularında destek vermektedir. Gayrimenkul alanındaki diğer konular için gayrimenkul hukuku sayfamızı inceleyebilir, görüşme için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.