Kira artış oranı nedir?
Kira artış oranı, yenilenen kira yılında kira bedelinin en fazla ne kadar artırılabileceğini gösteren yasal üst sınırdır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre, taraflarca kararlaştırılan artış oranı bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını (TÜFE 12 aylık ortalama) geçemez. Bu kural hem konut hem çatılı işyeri kiraları için geçerlidir.
Konut kiralarında 11 Haziran 2022 – 1 Temmuz 2024 arasında uygulanan %25 sınırı sona ermiştir; bugün konut ve işyeri kiralarında aynı TÜFE sınırı uygulanır.
Aylara göre kira artış oranları (2025–2026)
Kira yılınızın başladığı ayın satırındaki oran, uygulanabilecek en yüksek artıştır. Örneğin kira yılı Ekim 2026'da yenilenen bir sözleşmede, TÜİK'in Ekim ayında açıkladığı (Eylül verisine ait) on iki aylık ortalama esas alınır.
| Kira yılının başladığı ay | Yasal azami artış | 25.000 TL kira için yeni bedel |
|---|
Kira artışı nasıl hesaplanır?
Uygulanacak oran, sözleşmedeki oran ile TÜFE 12 aylık ortalamasından düşük olanıdır.
Örnek hesaplama
- Mevcut kira: 25.000 TL, kira yılı başlangıcı: 15 Ekim 2026, sözleşmede "TÜFE oranında artış" maddesi var.
- Ekim 2026 kira artış oranı: %31,49 → Artış tutarı: 25.000 × 0,3149 = 7.872,50 TL
- Yeni aylık kira: 32.872,50 TL
- Sözleşmede "%40 artış" yazsaydı bile en fazla %31,49 uygulanabilirdi; "%20 artış" yazsaydı %20 uygulanırdı.
Sözleşmede kira artış maddesi yoksa ne olur?
Bu, en çok yanlış bilinen konudur. Sözleşmede artışa ilişkin bir hüküm yoksa kiraya veren kirayı tek taraflı olarak TÜFE oranında artıramaz. Taraflar yeni bedel üzerinde anlaşabilir; anlaşamazlarsa kira bedeli, TBK m.344/2 uyarınca TÜFE 12 aylık ortalamasını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından hakkaniyete göre (kira tespit davasıyla) belirlenir. Aracımız bu durumda gösterilen tutarı "anlaşma veya dava ile ulaşılabilecek azami tutar" olarak sunar.
5 yıl dolunca kira tespit davası
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, yeni kira yılında kira bedeli; TÜFE sınırıyla bağlı olmaksızın taşınmazın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet dikkate alınarak hâkim tarafından belirlenir (TBK m.344/3). Bu sayede piyasanın çok altında kalan kiralar güncellenebilir.
Tespit edilen bedelin yeni kira yılının başından itibaren geçerli olması için davanın yeni kira döneminden en az 30 gün önce açılması veya kiracıya bu süre içinde yazılı bildirimde bulunulması gerekir (TBK m.345). Aracımız sözleşme başlangıç tarihinizi girdiğinizde 5. yılın dolduğu tarihi ve 30 günlük son bildirim gününü hesaplar.
Ev sahibi kiracıyı ne zaman çıkarabilir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sözleşme süresi bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla birer yıl uzar. Kiraya veren ise sözleşme süresinin bitiminden itibaren işleyen 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi gerekçe göstermeksizin sona erdirebilir (TBK m.347). Bunun dışında kiraya verenin konut veya işyeri ihtiyacı, yeni malikin ihtiyacı, esaslı onarım ve tadilat, iki haklı ihtar ve tahliye taahhüdü gibi kanuni tahliye sebepleri ayrıca mevcuttur.
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunlu
1 Eylül 2023'ten itibaren kira bedelinin tespiti, artış ve tahliye gibi kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (7445 sayılı Kanun ile değişik 6325 sayılı Kanun m.18/B). Anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilir. Bu nedenle kira tespiti için 30 günlük süreyi hesaplarken arabuluculuk sürecine de zaman ayırmak gerekir.
Kira Artış Oranı — Sık Sorulan Sorular
Ekim 2026 kira artış oranı yüzde kaç?
Ekim 2026'da yenilenen kira sözleşmeleri için yasal azami artış oranı %31,49'dur. Bu oran TÜİK'in 5 Ekim 2026'da açıkladığı TÜFE on iki aylık ortalama değişimidir.
Konut kiralarında %25 sınırı devam ediyor mu?
Hayır. Konut kiralarına uygulanan %25 artış sınırı 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir. Bugün konut ve işyeri kiralarında TÜFE 12 aylık ortalaması sınırı uygulanır.
Hangi ayın oranını kullanmalıyım?
Kira yılınızın başladığı ayda TÜİK'in açıkladığı on iki aylık ortalama oranını kullanmalısınız. Örneğin kira yılı 1 Kasım'da başlıyorsa, Kasım ayının başında açıklanan (Ekim verisine ait) oran esas alınır.
Ev sahibi TÜFE'den fazla artış isteyebilir mi?
İlk beş yıl içinde hayır; sözleşmede daha yüksek bir oran yazsa bile artış TÜFE 12 aylık ortalamasını geçemez. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde ise kira bedeli kira tespit davasıyla emsal kiralara göre belirlenebilir.
Sözleşmede artış maddesi yoksa kira artırılabilir mi?
Kiraya veren tek taraflı artış yapamaz. Taraflar anlaşabilir; anlaşamazlarsa kira bedeli, TÜFE oranını geçmemek üzere hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir.
Kiracı fazla ödediği kirayı geri alabilir mi?
Yasal sınırın üzerinde ödenen kısım için kiracı, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade talep edebilir. Talep öncesinde arabulucuya başvurulması zorunludur.
Kira tespit davası ne zaman açılmalı?
Kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak belirlenecek bedelin yeni kira yılının başından itibaren uygulanması için dava, yeni kira döneminden en az 30 gün önce açılmalı ya da bu süre içinde kiracıya yazılı bildirim yapılmalıdır.
Ev sahibi 10 yıl dolmadan kiracıyı çıkarabilir mi?
Gerekçesiz olarak çıkaramaz. Ancak ihtiyaç, esaslı tadilat, kira bedelinin ödenmemesi (temerrüt), iki haklı ihtar veya yazılı tahliye taahhüdü gibi kanunda sayılan sebeplerden biri varsa tahliye davası açılabilir.
Kira artışı veya tahliye konusunda anlaşmazlık mı var?
Kira tespiti, tahliye ve arabuluculuk süreçlerinde sürelerinizi kaçırmamak için dosyanızı birlikte değerlendirelim.
Ön Görüşme Talep Et