Kamulaştırma Davaları

Kamulaştırma, kamu yararının gerektirdiği hâllerde devletin veya kamu tüzel kişilerinin, karşılığını peşin ödemek şartıyla özel mülkiyetteki taşınmazları edinmesidir. Malik için süreç çoğu zaman bir tebligatla başlar ve kısa sürelerle ilerler. Bu nedenle bir kamulaştırma avukatı ile ilk tebligattan itibaren sürecin değerlendirilmesi, hem işlemin hukuka uygunluğunun denetlenmesi hem de bedelin gerçek değeri yansıtması açısından önem taşır.

Kamulaştırma uyuşmazlıklarında iki ayrı yargı kolu devreye girer: kamulaştırma işleminin kendisine yönelik itirazlar idare mahkemesinde, bedele ilişkin uyuşmazlıklar ise adli yargıda, asliye hukuk mahkemesinde görülür. Hangi talebin hangi mahkemeye ve hangi sürede taşınacağını bilmek, hak kaybını önlemenin ilk şartıdır.

Kamulaştırma süreci nasıl işler?

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'na göre süreç kabaca şu aşamalardan oluşur:

1. Kamu yararı kararı: İdare, kamulaştırmanın kamu yararına olduğuna karar verir ve bu karar yetkili merci tarafından onaylanır.
2. Değer tespiti: İdare bünyesinde oluşturulan kıymet takdir komisyonu taşınmazın tahmini bedelini belirler.
3. Satın alma usulü (uzlaşma görüşmeleri): İdare, taşınmazı pazarlıkla satın almak istediğini malike resmi yazıyla bildirir; malik yazının tebliğinden itibaren on beş gün içinde başvurursa uzlaşma komisyonuyla pazarlık görüşmeleri yapılır (Kamulaştırma Kanunu m.8). Bedelde anlaşma sağlanırsa tutanak düzenlenir ve tapuda devir yapılır; bu durumda sonradan bedel için dava açılamaz.
4. Bedel tespiti ve tescil davası: Anlaşma sağlanamazsa idare, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde dava açar (Kamulaştırma Kanunu m.10).

Uzlaşma görüşmelerinde teklif edilen bedeli kabul etmeden önce, taşınmazın niteliğinin ve emsal değerlerin bağımsız olarak incelenmesi faydalıdır. Görüşmede imzalanan tutanak, daha sonra itiraz imkânını ortadan kaldırabilir.

Bedel tespiti ve tescil davası

Bu davayı malik değil idare açar; malik davalı konumundadır. Mahkeme, kanunda öngörülen süreler içinde duruşma açar ve tarafları uzlaşmaya davet eder. Uzlaşma olmazsa keşif yapılarak bilirkişi kurulu marifetiyle taşınmazın değeri belirlenir. Bedelin geç belirlenmesi hâlinde uygulanacak faize ilişkin eski kanun hükmü Anayasa Mahkemesince iptal edildiğinden, bu konuda güncel yargı uygulaması dosya özelinde takip edilmelidir.

Mahkeme, belirlediği bedelin hak sahibi adına bankaya yatırılmasından sonra taşınmazın idare adına tesciline karar verir. Malik, bilirkişi raporuna karşı itirazlarını süresinde ve gerekçeli olarak sunmalıdır; bedelin belirlenmesindeki eksiklikler çoğu zaman bu aşamada giderilebilir.

Bedel hangi unsurlara göre belirlenir?

Kamulaştırma Kanunu m.11, değerlendirmede dikkate alınacak unsurları sayar. Bunlar arasında taşınmazın cins ve nevi, yüzölçümü, değerini etkileyebilecek tüm nitelik ve unsurlar, varsa vergi beyanı, resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirleri, arazilerde taşınmazın net geliri ve arsalarda özel amacı olmayan emsal satışlar bulunur. Arsa ve tarla ayrımı, imar durumu ve üzerindeki yapı ile ağaçlar sonucu doğrudan etkiler. Kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ise hesaba katılmaz.

Malikin hazırlaması gereken belgeler

Bedelin doğru belirlenebilmesi için malikin elindeki bilgi ve belgeleri erken aşamada derlemesi önemlidir. Özellikle şu belgeler süreçte sıkça kullanılır:

• Güncel tapu kaydı ve varsa takyidat bilgileri
• İmar durum belgesi ve plan notları
• Taşınmazın emlak vergisi beyanları
• Bölgede yakın tarihte yapılmış satışlara ilişkin emsal bilgiler
• Taşınmaz üzerindeki yapı, ağaç ve tesisleri gösteren fotoğraflar
• Taşınmaz kiraya verilmişse kira sözleşmeleri ve gelir kayıtları

Tarım arazilerinde ürün türü ve verim bilgileri, arsalarda ise imar planındaki yapılaşma koşulları bilirkişi değerlendirmesini doğrudan etkiler. Bu verilerin eksiksiz sunulması, raporun gerçek durumu yansıtmasına katkı sağlar.

Kamulaştırma işlemine karşı iptal davası

Malik, kamulaştırma işleminin hukuka aykırı olduğunu düşünüyorsa (örneğin kamu yararı kararında veya usulde eksiklik varsa) idari yargıda iptal davası açabilir. Kamulaştırma Kanunu m.14'e göre bu dava, bedel tespiti davasında mahkemece malike yapılan tebligattan (tebligat yapılamayanlar için gazete ilanından) itibaren otuz gün içinde açılmalıdır. Aynı madde, kamulaştırılan taşınmazın tespitindeki maddi hatalar için de adli yargıda düzeltim davası imkânı tanır. Bu süreler kısa olduğundan tebligat alınır alınmaz değerlendirme yapılmalıdır.

Kısmi kamulaştırma ve kalan kısım

Taşınmazın yalnızca bir bölümü kamulaştırıldığında, geriye kalan kısmın değeri düşebilir veya kullanılamaz hâle gelebilir. Kanun, bu durumda kalan kısmın değerindeki azalmanın da hesaba katılmasını öngörür; kalan kısmın değeri artıyorsa bu artış belirli sınırlar içinde indirilebilir (Kamulaştırma Kanunu m.12). Kalan parça yararlanmaya elverişli değilse, malikin en geç kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren otuz gün içinde yazılı başvurusu üzerine bu kısmın da kamulaştırılması zorunludur.

Kamulaştırmasız el atma

İdarenin usulüne uygun kamulaştırma yapmadan özel mülkiyetteki taşınmaza yol, park veya tesis yapması ya da imar planıyla taşınmazı kamu hizmetine ayırıp uzun süre işlem yapmaması kamulaştırmasız el atma olarak adlandırılır. Malik bu durumda el atmanın önlenmesi veya taşınmazın bedelinin ödenmesi talebiyle adli yargıda dava açabilir. Bu davalar Kamulaştırma Kanunu geçici m.6 ile özel bir düzene bağlanmıştır; el atma tarihi ve fiili durum, uygulanacak kuralları değiştirebileceğinden dosya özelinde dikkatle incelenmelidir.

Geri alım hakkı

Kamulaştırma bedelinin kesinleşmesinden itibaren beş yıl içinde idare, kamulaştırma amacına uygun hiçbir işlem veya tesis yapmaz ve taşınmazı olduğu gibi bırakırsa, eski malik veya mirasçıları aldıkları bedeli, aldıkları günden itibaren işleyecek kanuni faiziyle birlikte iade ederek taşınmazı geri alabilir. Bu hak, beş yıllık sürenin bitiminden itibaren bir yıl içinde kullanılmazsa düşer (Kamulaştırma Kanunu m.23).

Büromuzun desteği

Her dosya kendine özgüdür; taşınmazın niteliği, imar durumu ve idarenin izlediği usul farklı sonuçlar doğurabileceğinden somut durum ayrıca değerlendirilmelidir. Büromuz uzlaşma görüşmelerine hazırlık, bilirkişi raporlarının incelenmesi, iptal davası ve kamulaştırmasız el atma davalarının takibi konularında maliklere destek vermektedir. Diğer taşınmaz uyuşmazlıkları için gayrimenkul hukuku sayfamızı inceleyebilirsiniz.