Yabancıların Türkiye'de Gayrimenkul Alımı

Yabancıların Türkiye'de gayrimenkul alımı, Cumhurbaşkanınca belirlenen ülkelerin vatandaşları için kanuni alan sınırları içinde ve askeri yasak/güvenlik bölgeleri dışında mümkündür. Mülkiyet, ancak resmi satış tapu müdürlüğünde imzalanıp tescil edildiğinde geçer; bu nedenle tapu kaydı ve imar durumu, para ödenmeden önce dikkatle incelenmelidir. İstanbul'daki büromuz, yabancı alıcılara ve onların Türk yakınlarına bu süreçte yardımcı olabilir.

Kısaca: alıcının uyruğunun uygun ve taşınmazın yasak bölgede olmadığını teyit edin; tapu, takyidat ve imar araştırması yapın; ödemeyi elden değil bankadan yapın; satışı yalnız tapu müdürlüğünde, Türkçe bilmeyen taraf varsa yeminli tercüman ile imzalayın; tapu harcı, zorunlu deprem sigortası ve emlak vergisini hesaba katın.

Kimler Türkiye'de taşınmaz edinebilir?

2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 35. maddesine göre, kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler ve ülke menfaatleri gözetilerek Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı gerçek kişiler Türkiye'de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir. Ülke listesi Cumhurbaşkanı kararıyla belirlenir ve değişebilir; bu nedenle alıcının uyruğu işlem tarihinde ayrıca kontrol edilmelidir.

Yabancı gerçek kişiler, kanuni sınırlamalar saklı kalmak üzere konut, iş yeri, arsa, tarla gibi her nitelikte taşınmaz edinebilir. Yabancı ülkelerde kurulmuş ticaret şirketleri ise ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz edinebilir.

Kanuni sınırlar ve yasak bölgeler

• Alan sınırı: yabancı gerçek kişilerin edindiği taşınmazların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez. Cumhurbaşkanı kişi başına sınırı iki katına kadar artırabilir.
• Askeri yasak ve güvenlik bölgeleri: bu bölgelerde kalan taşınmazlar yabancı gerçek kişilerce edinilemez. Bu durum tapu sicilinde belirtilir ve tapu müdürlüğünce bilgi verilir. "Özel güvenlik bölgesi" içindeki taşınmazlar için valilik izni gerekir.
• Yapısız taşınmaz: arsa veya tarla gibi yapısız taşınmaz alan yabancı, geliştireceği projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır. Kurallara aykırı edinilen veya amacı dışında kullanılan taşınmazlar tasfiyeye tabi olabilir.

Ödeme öncesi hukuki inceleme

Tapu senedi temiz görünse de sicil kaydı farklı bir tablo gösterebilir. İmzadan önce büromuzun inceleyebileceği başlıca konular:

• Malik ve takyidatlar: kayıtlı malikler; ipotek, icra dairesi haczi, şufa (önalım) veya kira gibi şerhler ve beyanlar hanesindeki kayıtlar.
• İmar ve iskân: yapının yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni (iskân) bulunup bulunmadığı, gösterilen bağımsız bölümün onaylı projeye uyup uymadığı.
• Tapunun türü: bağımsız bölümün inşaat aşamasında tipik olan kat irtifakı ile mi, yoksa yapı tamamlanıp izin alındıktan sonra kurulan kat mülkiyeti ile mi kayıtlı olduğu.
• Yüklenici ve sözleşme: yeni projelerde yüklenicinin durumu, projenin dayandığı arsa sahibi sözleşmesi, ödeme ve teslim koşulları. Bu tür anlaşmaların yapısını kat karşılığı inşaat sözleşmesi sayfamızda anlatıyoruz.

Yabancı alıcılar için başlıca riskler

• Projeden (maketten) alım: yapı tamamlanmadan alımda gecikme, proje değişikliği ve yüklenicinin mali sıkıntıya düşmesi riskleri vardır. Türk Borçlar Kanunu m.237'ye göre taşınmaz satış vaadi resmi şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz; uygulamada bu, noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi demektir. Yükleniciyle yapılan adi yazılı sözleşme aynı korumayı sağlamaz.
• Tapudan önce ödeme: mülkiyet ödemeyle değil tescille geçer. Resmi satıştan önce güvencesiz yapılan büyük ödemeler, işlem bozulursa zor geri alınır.
• Yetkisiz aracılar: emlak danışmanının yetkili olup olmadığı ve satıcı adına imza atan kişinin geçerli vekaletnamesi bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir.
• Düşük bedel beyanı: tapu harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen bedel üzerinden hesaplanır. Gerçekte ödenenden düşük bedel beyan etmek vergi sorunlarına yol açabilir ve ileride ikamet veya vatandaşlık başvurusunu zayıflatabilir.

Devir sorunlu gerçekleşmişse dava yoluna gitmek gerekebilir; tapu iptal ve tescil davası yazımıza bakabilirsiniz. Gayrimenkul alanındaki çalışmalarımız gayrimenkul hukuku sayfamızda yer alıyor.

Adım adım satın alma süreci

Belgeler ve tapu randevusu

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün (TKGM) yabancılar için rehberine göre genellikle istenen belgeler: uyruğu gösteren pasaport veya ülke kimlik belgesi (gerektiğinde tercümesiyle), kimlik bilgileri beyanı formu, bir adet fotoğraf, tapu senedi veya tapu bilgileri, binalar için zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçesi ve banka onaylı havale dekontları. Yabancı kimlik numarası yoksa başvuru sırasında tapu müdürlüğünce tahsis edilebilir. Bazı belediyelerde emlak rayiç değeri belgesi de istenebilir.

Türkçe bilmeyen taraf varsa, bölge adliye adalet komisyonunca yetkilendirilmiş yeminli tercüman imzada hazır bulunmalıdır.

TKGM'nin kendi rehberine göre yabancıların genel taşınmaz edinimlerindeki değerleme raporu uygulaması kaldırılmış; vatandaşlık amaçlı edinimlerde ise değerleme raporuna dayalı Tutar Tespit Belgesi (TTB) aranmaktadır. Uygulama değişebildiğinden, güncel şartlar işlem öncesinde teyit edilmelidir.

Ödeme ve döviz kuralları

Bedeli banka havalesiyle ödeyin ve banka onaylı dekontları saklayın; vatandaşlık başvurularında elden ödemeler geçerli kabul edilmez, diğer durumlarda da risklidir. Güncel tapu uygulamasına göre sermaye hareketleri genelgesi kapsamında veya vatandaşlık amacıyla yapılan alımlarda satış değeri kadar döviz bankada bozdurulur ve banka döviz alım belgesini (DAB) tapu müdürlüğüne gönderir. Bu kuralın sizin işleminize uygulanıp uygulanmadığı randevudan önce kontrol edilmelidir.

Masraflar: tapu harcı ve sürekli yükümlülükler

• Tapu harcı: 492 sayılı Harçlar Kanunu'na göre beyan edilen bedelin binde 20'si (%2) alıcıdan, binde 20'si (%2) satıcıdan, toplam %4 alınır. Ayrıca döner sermaye ücreti ödenir.
• Zorunlu deprem sigortası (DASK): binalar için tapu işleminde aranır ve her yıl yenilenmelidir.
• Emlak vergisi: taşınmazın bulunduğu belediyeye her yıl ödenir. Oranlar ve değer esasları yakın zamanda değiştiğinden güncel tutar belediyeden öğrenilmelidir.

Taşınmaz yoluyla ikamet izni ve vatandaşlık

Türkiye'de taşınmaz sahibi olmak, 6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu'nun 31. maddesi uyarınca kısa dönem ikamet izni için dayanak olabilir; izin her defasında en fazla iki yıllık verilir. 2024 değişikliğiyle ikamete esas taşınmazın niteliği ve değeri İçişleri Bakanlığınca belirlenmektedir. Asgari değer birkaç kez değiştiğinden, İstanbul ve diğer iller için güncel eşik alım öncesinde teyit edilmelidir.

Taşınmaz yatırımıyla Türk vatandaşlığı için, 13 Haziran 2022'den sonra yapılan satış veya noterde satış vaadi işlemlerinde en az 400.000 ABD doları veya karşılığı değerinde taşınmaz ve tapuya şerh edilen üç yıl satmama taahhüdü gerekir. 1 Şubat 2023'ten sonra hisseli edinilen taşınmazlar ile 12 Aralık 2023'ten sonra edinilen tarımsal nitelikli ve yapısız arsa vasıflı taşınmazlar bu amaçla kullanılamaz. Ayrıntılar için Türk vatandaşlığı başvurusu sayfamıza bakabilirsiniz.

Türkiye'ye gelmeden alım: vekaletname

Alım, vekaletname verilen bir temsilci aracılığıyla yapılabilir. Yurt dışında düzenlenen vekaletnamenin aslı veya onaylı örneği tercümesiyle birlikte sunulmalıdır; Lahey Apostil Sözleşmesi'ne taraf ülkelerde apostil şerhi, taraf olmayan ülkelerde ise Türk konsolosluğu onayını da içeren tasdik zinciri gerekir. Vekaletnamenin düzenleme şeklinde olması aranır; bu nedenle metin önceden özenle hazırlanmalıdır. Vekaletname Türk konsolosluklarında da düzenlenebilir.

Bizimle görüşün

Av. Kasım Ergün'ün 2008'de Bakırköy'de kurduğu Avrasya Hukuk Bürosu, 20 yılı aşkın deneyimiyle yabancı müvekkillere satın alma sürecinin her aşamasında İngilizce olarak da destek olabilir. İngilizce hukuki danışmanlık hizmetimizi inceleyebilir veya ön görüşme için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Kurallar ve tutarlar değişebilir; somut durumunuz için hukuki destek alınız.